Définition du viager libre
Un viager est un mécanisme qui permet à un acquéreur, appelée débirentier, d’acheter un bien immobilier sans avoir à verser la totalité de la valeur du bien lorsqu’il en fait l’acquisition. De son côté, le vendeur, appelé crédirentier, perçoit un bouquet puis une rente mensuelle jusqu’à son décès. Le bouquet est la somme payée comptant le jour de la transaction. Elle représente entre 20 et 30 % de la valeur du bien et n’est pas obligatoire. Il existe deux types de viager :
- Le viager libre.
- Le viager occupé.
Dans le cadre du viager libre, également appelé viager vide, intervient la notion de pleine propriété. En effet, une fois la vente actée, l’acquéreur dispose du bien acheté comme bon lui semble. Il peut donc soit l’occuper, soit le louer, soit le revendre. Ainsi, l’on peut dire que la nue-propriété comme l’usufruit se trouvent concentrés chez l’acheteur.
Dans le cas du viager occupé, le vendeur continue de posséder le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) du bien jusqu’à son décès. L’acquéreur ne peut donc pas y habiter. Dans ce cadre, la nue-propriété revient à l’acquéreur pendant que le droit d’usage reste au profit du vendeur.
Peut-on transformer un viager occupé en viager libre ?
Dans le cadre d’un viager occupé, le vendeur a tout à fait la possibilité de libérer, à sa convenance, son bien immobilier. Cela revient à basculer d’un viager occupé à un viager libre. Plusieurs raisons peuvent justifier un tel revirement. C’est le cas, lorsque le vendeur décide par exemple de s’installer en maison de retraite ou équivalent. Dans ce cas, le vendeur cède son Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) et, pour cela, il doit en avertir l’acquéreur avant son départ du logement.
Il faut prévoir au moment de la signature de l’acte devant notaire une clause d’abandon de jouissance du bien à tout moment et du propre chef du vendeur. Cette clause de libération par anticipation doit mentionner le montant de la majoration de la rente à payer par l’acheteur qui, de fait, bénéficie de la jouissance totale du bien.
Avantages et inconvénients du viager libre
Le viager libre, en comparaison d’un viager occupé, présente des avantages et des inconvénients pour chacune des parties.
Avantages et inconvénients pour le vendeur
Du côté des avantages, on peut citer pour le vendeur un prix de vente plus intéressant, une rente viagère plus élevée, un abattement fiscal (fonction de son âge) pouvant aller jusqu’à 70 % sur la rente viagère, l’exonération complète des taxes et charges que fait supporter le bien. Bien sûr, ces avantages s’expliquent par la perte totale de la jouissance du bien immédiatement après la signature de l’acte notarié. Une perte de jouissance qui impacte également directement ses héritiers.
Avantages et inconvénients pour l’acheteur
De son côté, l’acheteur peut habiter le bien, le louer ou le revendre à sa guise. Par ailleurs, l’absence de recours à un crédit bancaire lui évite d’avoir à payer les frais inhérents. A contrario, une des difficultés sera de trouver un bien en viager libre car c’est un produit rare. De plus, il n’aura pas la possibilité de soustraire les loyers virtuels d’occupation au prix de vente (pas de décote), mais aura l’obligation de payer l’ensemble des taxes et charges liés au logement.
Spécialiste du Viager :
Source : SeLoger.com
